Erbimmobilien im Chiemgau: Was Sie bei einer geerbten Immobilie beachten sollten

Der Verlust eines Angehörigen ist immer ein emotionaler Moment – doch oft folgt darauf auch eine rechtliche und finanzielle Herausforderung: Was passiert mit einer geerbten Immobilie? Besonders im Chiemgau, wo Immobilien aufgrund der attraktiven Lage einen hohen Wert haben, stehen Erben vor wichtigen Entscheidungen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Schritte nach einer Erbschaft notwendig sind, welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte Sie beachten sollten und welche Optionen Sie mit der Immobilie haben.

1. Erste Schritte nach der Immobilienerbschaft

Nach dem Erbfall gibt es einige grundlegende Dinge zu klären, bevor Sie über die Zukunft der geerbten Immobilie entscheiden können:

• Erbschein beantragen: Der Erbschein ist das wichtigste Dokument, um offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Diesen erhalten Sie beim zuständigen Nachlassgericht (Amtsgericht).

• Grundbucheintrag ändern: Sobald der Erbschein vorliegt, müssen Sie beim Grundbuchamt eine Umschreibung der Immobilie auf Ihren Namen veranlassen.

• Immobilienwert ermitteln: Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie wissen, welchen Marktwert die Immobilie hat. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Gutachter hilft hierbei.

• Schulden und Belastungen prüfen: Immobilien können mit Hypotheken, Grundschulden oder Erbbaurechten belastet sein. Ein Blick ins Grundbuch gibt Aufschluss darüber, ob die Immobilie schuldenfrei ist.

• Erbschaft annehmen oder ausschlagen: Falls die Immobilie stark verschuldet ist oder erhebliche Sanierungskosten anfallen, kann es sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Dies muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht erfolgen.

2. Steuerliche Aspekte bei geerbten Immobilien

Die Erbschaft einer Immobilie ist in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, allerdings gibt es hohe Freibeträge für nahe Verwandte.

Erbschaftssteuerfreibeträge

Die Höhe der Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und vom Immobilienwert ab. Folgende Freibeträge gelten:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €

• Kinder: 400.000 €

• Enkelkinder: 200.000 €

• Geschwister, Nichten, Neffen und andere Erben: 20.000 €

Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag, fällt Erbschaftssteuer an, die je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 % beträgt.

Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien

Falls Sie als Ehepartner oder Kind die Immobilie selbst bewohnen und diese mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen, entfällt die Erbschaftssteuer in vielen Fällen. Voraussetzung: Die Wohnfläche darf für Kinder nicht größer als 200 m² sein.

3. Erbengemeinschaft: Was tun, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Nicht selten erbt eine Immobilie nicht nur eine Person, sondern eine Erbengemeinschaft – also mehrere Geschwister oder Verwandte gemeinsam. Das bedeutet, dass alle Miterben gemeinsam über die Immobilie entscheiden müssen.

Lösungsmöglichkeiten für Erbengemeinschaften

1. Verkauf der Immobilie: Der Verkauf ist oft die einfachste Lösung. Der Erlös wird anschließend unter den Erben aufgeteilt.

2. Ein Erbe übernimmt die Immobilie: Einer der Miterben kann die anderen auszahlen und alleiniger Eigentümer werden. Dafür ist eine notarielle Vereinbarung nötig.

3. Gemeinsame Nutzung oder Vermietung: Falls sich alle Erben einig sind, kann die Immobilie auch gemeinsam verwaltet oder vermietet werden. Dies erfordert jedoch eine enge Abstimmung zwischen den Erben.

4. Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder Erbe eine gerichtliche Teilungsversteigerung beantragen. Dies ist jedoch oft mit finanziellen Verlusten verbunden.

4. Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Ihre Optionen mit der Erbimmobilie

Nachdem Sie alle rechtlichen und steuerlichen Fragen geklärt haben, stellt sich die Frage: Was tun mit der geerbten Immobilie?

Option 1: Verkauf der Immobilie

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn Sie das Haus oder die Wohnung nicht selbst nutzen möchten oder eine Erbengemeinschaft sich nicht einigen kann.

Vorteile:
✔ Sofortiger finanzieller Gewinn
✔ Keine laufenden Kosten für Unterhalt und Instandhaltung
✔ Keine Verpflichtungen gegenüber Mietern

Nachteile:
✘ Eventuelle Spekulationssteuer (wenn die Immobilie nicht mindestens zehn Jahre im Besitz des Erblassers war)
✘ Emotionale Herausforderung beim Verkauf eines Familienbesitzes

Option 2: Vermietung der Immobilie

Wenn Sie langfristig Einnahmen erzielen möchten, kann eine Vermietung eine attraktive Lösung sein – besonders im Chiemgau, wo Wohnraum stark nachgefragt ist.

Vorteile:
✔ Regelmäßige Mieteinnahmen
✔ Langfristige Wertsteigerung der Immobilie
✔ Alternative zum Verkauf, falls die Immobilie emotional wichtig ist

Nachteile:
✘ Verwaltungsaufwand (Mieter, Instandhaltung)
✘ Mieterausfallrisiko
✘ Steuerpflichtige Mieteinnahmen

Option 3: Selbstnutzung der Immobilie

Falls Sie eine eigene Immobilie benötigen oder die Immobilie eine besondere emotionale Bedeutung hat, können Sie selbst einziehen.

Vorteile:
✔ Steuerliche Vorteile (ggf. Erbschaftssteuerbefreiung)
✔ Keine Mietkosten mehr
✔ Erhalt des Familienbesitzes

Nachteile:
✘ Eventuell hohe Renovierungskosten
✘ Ggf. Konflikte mit Miterben, falls eine Erbengemeinschaft besteht

5. Besonderheiten im Chiemgau: Hohe Immobilienwerte und regionale Aspekte

Der Immobilienmarkt im Chiemgau ist aufgrund der schönen Lage und Nähe zu München, Salzburg und dem Chiemsee besonders gefragt. Dies bedeutet:

• Hohe Immobilienpreise: Besonders in Orten wie Prien am Chiemsee, Traunstein oder Ruhpolding sind Immobilien begehrt und lassen sich zu guten Preisen verkaufen oder vermieten.

• Touristische Nutzung möglich: In vielen Orten ist auch eine Nutzung als Ferienwohnung möglich, was eine attraktive Einnahmequelle sein kann.

• Strenge Bebauungsauflagen: In naturnahen Gebieten gibt es strenge Regeln für Um- oder Neubauten. Prüfen Sie daher frühzeitig die lokalen Bauvorschriften.

Fazit: Eine geerbte Immobilie klug nutzen

Die Erbschaft einer Immobilie im Chiemgau kann eine große Chance, aber auch eine Herausforderung sein. Um den besten Weg für sich zu finden, sollten Sie frühzeitig alle Optionen prüfen und sich beraten lassen. Ob Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung – jede Option hat Vor- und Nachteile, die gut abgewogen werden sollten. Ein Immobilienmakler kann Ihnen helfen, den Wert der Immobilie realistisch einzuschätzen und die beste Entscheidung zu treffen.